上海内环内最大社区批量更换电梯,背后发生了什么?

上海屋檐下 2022-11-24 06:31
来源:上观新闻 作者:周楠
对陆续进入电梯老化期的上海第一批商品房,能否有借鉴意义?
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20世纪90年代,在普陀区,由潭子湾、潘家湾和王家宅组成的“两湾一宅”,是上海中心城区面积最大、危棚简屋最集中的棚户区。

1998年,“两湾一宅”旧区改造启动,项目被命名为“中远两湾城”。从1999年正式开工,2006年全面竣工,成为上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区。

而今,21世纪初建成的中远两湾城,也已陆续步入20个年头。对于这个拥有11599户、约5万居民的超大型社区,社区治理一直是不小的难题。拿电梯来说,超过15年服役期存在的安全隐患,就已陆续显现出来。

从2021年起,中远两湾城启动第一部电梯更换至今,已完成换梯21部,63部电梯正在征询意见或签合同阶段。这样一个超大型社区的批量换梯,对陆续进入电梯老化期的上海第一批商品房,能否有借鉴意义?

居民坐上了崭新的电梯


有人曾说“打死我也不乘电梯”

中远两湾城的电梯,已成为不少人的“梦魇”。

在147号楼,几乎人人都被电梯关过。住7楼的张英华至今心有余悸:“一次进入电梯时,发现关门特别慢,下降到6-5楼之间时,突然轿箱一抖,停止不动了。电梯门打不开,轿箱灯全灭了。当时只有我一个人在电梯里,手机没信号,只好拨打110。等了10分钟,电梯突然启动了,到了一楼,我赶紧逃出来!”

楼里热心人夏润泉,记得有位多次被电梯关的居民放了一句话:“如果这电梯不换,打死我也不乘电梯了!”

更大的问题在于,包括147号楼在内,多幢中远两湾城楼层达到34层,很多中高层的居民还是得硬着头皮乘电梯。甚至,一些来访客人也经受了电梯的折磨。

93号楼组长陈婉芳告诉记者,一次,一位客人来看望住在16楼的老先生,没想到下楼时,足足被电梯关了15分钟才出来。“以后别人还敢来我们这儿吗?”

2021年2月,万科物业入驻中远两湾城。西区物业经理杨律伟说:“一开始几乎每天接到电梯报修电话,每天都有电梯关人、下坠等各种故障发生。”

159号楼组长高爱娣,也亲历了一次电梯从5楼坠到2楼。毕业于机电工程专业的她,立刻做了两件事。一是询问电梯维修人员“电梯会高坠几米?会不会出人命?”得到答复是:“电梯平时一直跟进维修,是有保护机制的,一般发生高坠是下降2—3层,不会一坠到底。”她先安慰楼内居民,随后便去居委会了解更换电梯的手续。

中远两湾城第三居民区书记恽梅,2020年8月到任。2021年初,当不断有居民来反映“希望换梯”的要求时,她知道,需要啃“硬骨头”了。

 更换后的新电梯

建立超大社区里的“小型业主会”

夏润泉清楚地记得这个日子:2021年3月16日。

这一天,居委会搭了平台,召集147号业主代表、业委会、物业、宜川路街道房管办相关负责人等一起开会,正式讨论换梯事宜。这也是“147号楼栋电梯问题专题小型业主会”第一次开会。

由于中远两湾城体量巨大,在业委会总会之下又分为东、西两区业委会,居委会也分为四个。恽梅当时一直在思考:“社区有很多棘手问题,会涉及大额资金的使用,需要业主大会表决通过。那么在小区业主大会闭会期间,能不能另辟蹊径解决业主的急难愁盼?”

为此,中远第三居民区党总支结合辖区内楼栋分布的特点,探索成立小型业主会,通过依法依规召开楼组会议,来解决困扰社区治理的各类难题。

在恽梅的解读中,小型业主会是大型小区的一个党建特色品牌,也是一个议事协商机制。在居民区党组织引领下,以红色议事厅为依托,将居委会、楼组长、业委会、业主代表、楼组党员骨干、物业等相关主体联动参与进来,针对楼内自治事项,收集需求、共同研判、投票表决,来形成一个议事协商的规范流程。

按照楼事楼议规则,147号楼131户需产生5位业主代表,成为本次换梯小组成员。如果动用2000元以下的维修资金,5位业主代表签字即可,如果动用2000元以上或续筹维修资金,需楼道里2/3以上居民投票,其中3/4以上居民同意。

热心的夏润泉是机械设计专业,自然而然成了147号楼的换梯领头人。“根据检测结果,楼里的电梯到了需要更换的时候。居民换梯意愿强烈,但究竟该怎么操作,大家都不懂。小型业主会召开后,终于有了方向。”

在街道房管办、居民区指导下,仅用15天,147号楼针对换梯先后进行3次公示:第一次是换梯意愿征询,第二次是电梯品牌征询,第三次是针对换梯的施工范围、预算资金、列支情况、电梯品牌、施工方等做正式投票。

与此同时,159号楼借鉴了147号楼的换梯经验后,也进入换梯流程。高爱娣特意增补了3位热心有能力的业主代表,其中两名是年轻的上班族。“事实证明,他们发挥了很大作用。在开过多方交流的小型业主会之后,他们经常点对点地和物业、电梯方沟通。我也会把他们辛苦工作的过程发到楼道大群里,让更多的人鼓励支持他们!”高爱娣说。

工人在更换电梯中

还有一个楼道里换梯积极性很高,好几位居民争着要当换梯小组牵头人。相持不下之际,居委通过私下做工作,随后召开该楼道的小型业主会,最终大家各自发挥所长,终于成立了换梯小组。

每一轮征询意见投票时,各楼里的换梯小组成员就像“上班”一样,或在楼道大厅里候着居民,或一家家登门拜访。“换梯的事情必须由居民自己说了算,流程规范了才能减少后患。”恽梅说。

   楼栋“养老钱”还需用在刀刃上

更换电梯,需要动用被称为楼栋“养老钱”的维修资金,这成为其中关键一步。

在正式换梯投票前,147号楼也曾面临两大问题。一方面,由于147号楼的维修资金以大额定期存单形式存储在银行中,可支配的维修资金不足以支付两台换梯的费用;另一方面,当时正值新老物业交接,作为征询发起方的物业职责还不明确。

为此,通过多次召开“147号楼栋电梯问题专题小型业主会”,147号楼业主代表与三菱电梯公司协商达成了费用分期支付的方式。双方约定,将根据维修资金到付情况,分三次向电梯公司进行支付。

在恽梅看来,这是中远两湾城首次采用费用分期支付的方式更新电梯,对于后续其他楼栋的电梯更换具有重要的借鉴意义。

方案定了,资金有了保障,居民区党总支挂图作战,通过表格记录业主代表发放和回收表决票的情况。在最短时间内,几位业主代表入户发放131张表决票,回收118张。

业主代表张英华记得,“最后一次投票箱放在物业,居委会、物业、业委会代表和我们一起见证,除了一户弃权,其他所有居民都通过了。那一刻我们真的很激动!”

与此同时,居委会联合街道房办、业委会、业主代表、物业等,反复协商研讨,确定了维修、更换“同步走”的办法。在推进批量换梯的同时,利用电梯分众广告收益,解决电梯日常维修费用问题。

147号居民庆祝换梯成功

2021年11月,147号楼的两部新电梯正式启用。当高层居民毫无顾忌地乘着电梯上上下下,终于真正有了“安心回家”的感觉。

值得庆幸的是,中远两湾城绝大部分居民楼的维修资金比较充沛,可以支付更换电梯的费用。这也为其批量换梯提供了便利。对于一些维修资金不足的居民楼,将涉及维修资金的续筹,更需要居民的齐心协力。

   

     采用标准化“步骤制”换梯流程

不过,作为第一个吃螃蟹的楼,147号楼换梯历时约一年,如果每一幢楼都只是“拷贝不走样”,那么大家等待的过程依旧漫长。

为提高“小型业主会”换梯效率,在居民区的支持下,疫情中走上社区舞台的“第二梯队”青年志愿者成为“智囊团”,他们利用各自在建筑、法律、金融等行业的专业优势,研究147号楼案例中的经验和不足。

中远两湾城第二梯队志愿者们

经过协商,中远两湾城建立了标准的“步骤制”换梯流程,将换梯决策的全流程分为四大阶段十个关键节点,每个节点的成果文件,向楼内居民透明公开;编制了“三四四”风险防控预案(即把握“事前听证、事中协调、事后评议”三个环节;保障业主“知情权、议事权、表决权、监督权”四项权利;贯彻“民主协商、民主决策、民主管理、民主监督”于全过程),很快帮助11栋楼完成了换梯前置流程,使换梯需要的时间缩短近一半。

随后,根据堵点和疑点再次优化流程,建立“带、议、定”工作法,确立了由“第二梯队”有经验的队员作为指导员,换梯所在楼召开“第二梯队”小组会议并推荐1-2名成员参与换梯小组,丰富了风险预案的内容,又帮助了12栋楼顺利开展了换梯工作。

小型业主会流程机制

眼下,如果有楼栋想换电梯,可以在第三居委会拿到一张《换梯工作法》,从初步研判、会前准备到投票表决,每个环节均有注意事项“小贴士”,一目了然。

记者了解到,目前,上海市梯龄15年及以上的老旧住宅电梯有43089台,占全市住宅电梯的56.02%。在《上海市深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划(2021—2023)》中指出,要滚动实施使用满15年住宅电梯安全评估,推进隐患电梯修理、改造、更新。

对于老旧住宅电梯更换,多区均出台了相应的措施和奖励办法。普陀区市场监管局相关负责人表示,普陀区梯龄15年及以上的老旧电梯有3686台,占全区住宅电梯58.5%。为此,一方面,开展老旧电梯维保质量监测。根据监测结果进行综合评价,开展事中事后分类监管,约谈差评单位,督促加强维护保养工作。另一方面,推动老旧电梯更新改造。

根据普陀区老旧住宅电梯“免费评估”申请流程,要求小区业委会或者物业公司与上海市特检院先行签订合同,委托其开展电梯安全评估。如果小区在评估后的三个月内“通过”更新改造方案,可享受免费评估。同时,在安全评估后的18个月内,按照报告要求(或高于报告要求)落实更新的,售后公房和公房单台电梯最高奖励8万元,商品房单台电梯最高奖励3万元。

就在最近,中远两湾城93号楼居民也将用上新电梯了。这一次,从启动到换梯,不到5个月。

题图为中远两湾城。图片摄影:李茂君
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